兒子成家贈房做「結婚禮」律師:2招合法省下大筆稅金

兒子成家贈房做「結婚禮」律師:2招合法省下大筆稅金

即將結婚的小風是家中獨子,父母計劃送他一棟房,作爲結婚禮物,一棟約3,000萬元的不動產,如果小風以贈與方式取得房產,他會需要負擔哪些費用和稅呢? 圖/freepik

即將結婚的小風是家中獨子,父母計劃送他一棟房,作爲結婚禮物,一棟約3,000萬元的不動產,如果小風以贈與方式取得房產,他會需要負擔哪些費用和稅呢?

律師指出,主要費用包含「贈與稅、契稅、印花稅、土地增值稅」等四種稅,其中贈與稅和土增稅是最重的2種,不過透過2大法寶,就可輕鬆大幅節稅,本篇將教你聰明的不動產節稅小撇步!

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父母送房給小孩 3方式適用不同稅率

父母將不動產移轉給子女可適用「實際買賣」、「贈與」、「繼承」等3種方式,課稅制度也不同,贈與、買賣都要課徵土增稅,依照漲價倍數稅率有20%、30%、40%不等;契稅則是房屋評定現值6%;贈與稅則是依贈與淨額累進稅率課徵10%、15%、20%。

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律師王耀緯表示,贈與不動產移轉的費用包含代書費、地政機關規費等,此外,一定會碰到下列4種稅。

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一、贈與稅:

以無償方式提供給他人會被國稅局認爲是贈與行爲,依法被課徵贈與稅。贈與稅會看贈與淨額多少,可扣除免稅額,依法每人一年有244萬元免稅額,接着再算淨值。

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贈與財產價值2,500萬元以下者適用10%贈與稅率,超過2,500萬元至5,000萬元部分爲15%、超過5,000萬元部分皆爲20%贈與稅率。

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王耀緯指出,贈與稅是累進稅率,舉例來說,小風的結婚禮不動產,贈與淨額爲3,000萬元。

因此,小風要被國稅局課徵250萬元+75萬元=325萬元的贈與稅,換言之,贈與金額越高、稅金越重。

二、契稅:

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契稅是依照房子的結構、年限即折舊、地段等,評定房子的現值有多少,按照房屋評定標準價格6%課稅。王耀緯指出,因評定房子價值不同,通常舊公寓契稅低,新成屋比較高。

三、印花稅:

過戶時按契約書訂立價金款項或贈與標的價值的0.1%金額貼印花稅票,才能辦理後續的產權移轉登記。

四、土地增值稅:

當贈與房屋及土地時,因隨着經濟增長土地價值增加、產生漲幅,漲幅部分就會被課土地增值稅,土地價格漲幅越高、稅金越重。土地所有權移轉,按照土地漲價總數額,採倍數累進稅率計算繳納。

王耀緯指出,老屋和新屋所需負擔的費用不同,稅金部分,舊屋因較早購入,長期下來土地漲幅比新屋來得大,土增稅稅率20~40%都有,也就是土地漲價越多、稅率級距就越高。

另外,贈與稅、契稅、印花稅則因爲老屋本身房子價值低,房屋評定現值就會相對比較低,贈與稅課徵稅金也較低。

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他分享,小風案例是常見的情況,不動產過戶有2招省稅撇步,讓你輕鬆節稅。

一、 「一生一次」自用住宅優惠稅率

王耀緯表示,多數父母要過戶不動產時,爲了避開贈與稅,會選擇以「買賣方式」進行,買賣必須要繳土增稅,此時可利用所謂「一生一次」自用住宅優惠稅率。

一般來說,土增稅依據土地增值狀況,必須繳納20%至40%不等的土增稅,但使用一生一次自用住宅優惠稅率,可使土增稅稅率降低到10%,等於至少可省下一半以上的土增稅,不過一輩子只能使用一次。

王耀緯提醒,這種方式如果是在二親等內親屬間買賣,都還是要有「實際金流紀錄」即支付價款的證明,如果沒有任何買賣金流,或是買賣價格低於土地公告現值與房屋評定現值,容易被國稅局盯上認爲實際是在進行贈與,爲了避免類似情況發生,因此建議二親等內親屬買賣都要留下金流紀錄。

二、善用贈與稅免稅額

上述買賣方式,王耀緯強調,要有金流支出,假設小風有一筆錢,可以直接跟父母買入房屋,父母可使用每年244萬元的贈與免稅額,再把現金贈與回去給小風,若小風現金不夠可以用貸款,每年將父母贈與的錢再拿去還貸款。

另一種方式,王耀緯建議,由於每人一年僅有244萬元免稅額,若贈與的房產或現金超過此金額,即可先利用夫妻間贈與免稅的條件,將244萬元免稅額效益最大化,先由夫妻間相互贈與不動產或現金,夫妻再轉贈給子女,透過每年488萬元的免稅額,將資產分批逐次轉贈給子女,逐年轉贈就可避開贈與稅,達到節稅的效果。

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